Zeitlicher Anwendungsbereich der Kappungsgrenzesenkungsverordnung für München

Wie bereits mehrfach berichtet, wurde für die Landeshauptstadt München die Kappungsgrenze zum 15.05.2013 auf 15 Prozent gesenkt. Diese Verordnung gilt bis 14.05.2018. Wie so oft bei Gesetzesänderungen oder neuen Verordnungen entbrennt unter den Juristen Streit um Einzelheiten.

Vorliegend herrschte Uneinigkeit darüber, ab welchem Zeitpunkt die Kappungsgrenzesenkungsverordnung zur Anwendung kommt. Ausgelöst wurde der Meinungsstreit aufgrund fehlender Übergangsvorschriften im Mietrechtsänderungsgesetz vom 01.05.2013 hinsichtlich §558 Abs. 3 BGB. Als maßgeblicher Zeitpunkt wurde der Zugang des Mieterhöhungsverlangens, der Wirkungszeitpunkt des Mieterhöhungsverlangens (3. Monat nach Zugang des Erhöhungsverlangens) und der Zeitpunkt der rechtskräftigen Entscheidung in Betracht gezogen. Das LG München I hat sich mit Urteil vom 08.01.2014, 14 S 25592/13 der ersten Auffassung angeschlossen und sieht als entscheidenden Zeitpunkt den Zugang des Mieterhöhungsverlangens an. Ist das Mieterhöhungsverlangen also vor dem 15.05.2013 zugegangen, kann eine Mieterhöhung bis zu 20 %, bei Zugang ab dem 15.05.2013 bis zu 15 % betragen. Begründet wird dies damit, dass nur durch eine solche Schließung der Regelungslücke in den Übergangsvorschriften Rechtssicherheit erlangt wird. Beide Parteien wissen somit, welche Kappungsgrenze zur Anwendung kommt. Anmerkung: Die bayerische Landesregierung hat am 23.07.2013 die zweite Kappungsgrenzesenkverordnung für Mieterhöhungen beschlossen. Die Verordnung ist am 01.08.2013 in Kraft getreten und beschränkt für weitere 89 Städte und Gemeinden in Bayern das Recht zur Mieterhöhung auf maximal 15 Prozent innerhalb von drei Jahren. Die Verordnung gilt bis 31.12.2015. Auch hier dürften die obigen Ausführungen gelten, also Mieterhöhungsverlangen die ab dem 01.08.2013 zugehen auf 15 % begrenzt sein. Da es für die Anwendung der 15 % Grenze also entscheidend auf den Zugang des Mieterhöhungsverlangens ankommt, noch kurz einige Grundsätze hierzu: Zugegangen ist eine Willenserklärung, sobald sie dergestalt in den Machtbereich des Empfängers (vorliegend des Mieters) gelangt, dass unter Annahme der gewöhnlichen Verhältnissen mit einer Kenntnisnahmemöglichkeit zu rechnen ist. Bei einem Einwurf in den Briefkasten kommt also darauf an, ob zu diesem Zeitpunkt nach der Verkehrsanschauung ohne Berücksichtigung der individuellen Verhältnisse des Empfängers (z.B. Urlaubsabwesenheit, Krankenhausaufenthalt) noch mit der Entnahme am selben Tag aus dem Briefkasten zu rechnen ist. Die Beweislast für die Einwurfzeit trägt der Vermieter. Entscheidend ist also nicht die tatsächliche Kenntnisnahme des Schreibens, sondern der gewöhnliche Zeitpunkt der Möglichkeit der Kenntnisnahme. So ist jedenfalls mit der Zustellung von Post gegen 17.00 Uhr nicht mehr zu rechnen, der Zugang wird hier für den folgenden Tag angenommen. Gleiches dürfte gelten, wenn Postsendungen üblicherweise in der Zeit zwischen 9.00 Uhr bis 11.00 Uhr zugestellt werden, und der Einwurf am 13.00 Uhr erfolgt ist. Sind Sie bei einem Übergabe-Einschreiben nicht anwesend, wirft der Postangestellte einen Benachrichtigungsschein in den Briefkasten. Der Zugang des Briefes erfolgt hier erst durch die Abholung auf dem Postamt. Jedoch kann dies anders beurteilt werden, wenn konkret mit dem Zugang einer Mieterhöhung zu rechnen war und das Schreiben nicht innerhalb von drei Tagen nach Einwurf des Benachrichtigungsscheins abgeholt wird. Wie so oft werden hier die Einzelumstände entscheidend sein, gehen Sie deshalb unbedingt in eine unserer Beratungsstellen! 

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