Mietrechtliche Hürden bei Untervermietung

Viele engagierte Bürger überlegen, Flüchtlinge in ihrer Mietwohnung mit wohnen zu lassen bzw. führen dies bereits durch. Soweit nicht ausnahmsweise (!) eine solche Aufnahme sogenannter Dritter bzw. eine Untervermietung im Mietverhältnis generell erlaubt wurde, sind hier leider einige Hürden zu nehmen.


Der Gesetzgeber hat die Aufnahme Dritter unter dem Begriff „Gebrauchsüberlassung an Dritte“ geregelt, die gesetzliche Regelung ist jedoch praktisch nur schwer handhabbar. Entsteht für den Mieter nach Mietvertragsabschluss ein sog. „berechtigtes Interesse“, einen Teil der Mietwohnung einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, d.h. diesen mit in der Wohnung wohnen zu lassen, hat er einen Anspruch vom Vermieter eine entsprechende Erlaubnis hierfür zu verlangen. Ob die Gebrauchsüberlassung unentgeltlich oder gegen Zahlung einer (Unter-) Miete erfolgt, ist egal. Das berechtigte Interesse an der Überlassung muss im Einzelfall vom Mieter dargelegt werden, die Gerichte haben z.B. nach Vertragsabschluss eingetretene Einkommensminderungen des Mieters oder Mieterhöhungen, teilweise auch den Wunsch, nicht mehr alleine zu wohnen, als berechtigtes Interesse angesehen. Die Frage, ob der Wunsch Flüchtlinge aufzunehmen, ein berechtigtes Interesse darstellt, ist unseres Erachtens aus gesellschaftlicher Sicht zu bejahen, diese Frage wird aber im Einzelfall gerichtlich entschieden werden müssen. Auch die einzuhaltende Vorgehensweise stößt, wie bei jeder Gebrauchsüberlassung an Dritte auf Schwierigkeiten. Der Mieter muss die Person, die er in die Wohnung aufnehmen möchte, rechtzeitig vor der Aufnahme dem Vermieter namentlich benennen, damit dieser prüfen kann, ob ihm die Aufnahme – ausnahmsweise – nicht zugemutet werden kann. Selbst wenn alle Voraussetzungen vorliegen und die Erlaubnis in der richtigen Art und Weise verlangt wurde, der Vermieter aber die Erlaubnis nicht erteilt, kann nicht empfohlen werden, die betreffende Person einfach in die Wohnung aufzunehmen, da dies ggf. einen Kündigungsgrund darstellt und das Mietverhältnis insgesamt in Gefahr gerät. Natürlich kann gerichtlich geklärt werden, ob die Aufnahme einer bestimmten Person zu genehmigen ist bzw. gewesen wäre und ob ggf. entgangene Untermieteinnahmen vom Vermieter zu ersetzen sind. Jedoch ist aufgrund der schwierigen Durchsetzbarkeit davon auszugehen, dass viele Mieter das aufwendige Verfahren scheuen. Diese Schwierigkeiten bestehen bei der - auch aus finanziellen Gründen immer öfter notwendigen –„normalen“ Untervermietung schon seit langem.
Unseres Erachtens ist hier der Gesetzgeber gefordert: Die generelle Erlaubnis zur Untervermietung von Teilen der Wohnung sollte nicht von der Erlaubnis des Vermieters abhängen. Die Rechte des Vermieters könnten dadurch gewahrt werden, dass er in bestimmten, gut begründeten Fällen (z.B. bei nachgewiesener Überbelegung einer Wohnung oder nachgewiesener Unzumutbarkeit der aufgenommenen Person) eine zeitnahe Beendigung der Gebrauchsüberlassung verlangen kann. In jedem Fall müsste vom Gesetzgeber aber klargestellt werden, dass eine Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters keinen Kündigungsgrund darstellt, wenn die Untervermietung zu erlauben gewesen wäre. Weitere Hinweise zur Untermiete / Gebrauchsüberlassung an Dritte finden Sie in unserem Mieterinformationsblatt "Untermiete ".

 

 

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