Neue Mieterschutzverordnung in Bayern: Die Mietpreisbremse gilt ab 7. August 2019 in 162 bayerischen Städten und Gemeinden

Der bayerische Ministerrat hat am 16.07.19 den Neuerlass der Mieterschutzverordnung beschlossen.

In der hierzu veröffentlichten Presserklärung des Bayerischen Justizministeriums vom 16.07.19 wird Bayerns Justizminister Georg Eisenreich wie folgt zitiert: „Die Begrenzung des Mietpreisanstiegs in Ballungsräumen ist ein wichtiges Anliegen der bayerischen Staatsregierung. Unser Ziel ist es, einen fairen Interessenausgleich zwischen Vermietern und Mietern wiederherzustellen. Der Neuerlass der Mieterschutzverordnung ist dabei ein wichtiger Schritt. Wir stellen die Mietpreisbremse auf eine rechtssichere Grundlage und schaffen klare Verhältnisse. Ab 7. August 2019 wird die Mietpreisbremse in 162 bayerischen Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt gelten.“

Mit der neuen Mieterschutzverordnung soll die Mietpreisbremse nun endlich auch in München und den weiteren 161 in der Verordnung genannten bayerischen Städten und Gemeinden rechtssicher anwendbar sein. Nach den Vorgaben der Mietpreisbremse darf die Miete zu Beginn des Mietverhältnisses in den durch eine Verordnung festgelegten Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt grundsätzlich nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Außerdem ist in der Mieterschutzverordnung festgelegt, in welchen Städten und Gemeinden die auf 15 % abgesenkte Kappungsgrenze für Mieterhöhungen nach § 558 BGB und die auf 10 Jahre verlängerte Kündigungssperrfrist in sog. „Umwandlungsfällen“ gilt.

Die ursprüngliche Mieterschutzverordnung vom 10.11.2015 wurde vom LG München I mangels ausreichender Begründung für unwirksam angesehen und verworfen. Offen geblieben ist, ob die am 24.07.2017bekannt gemachte ergänzende Begründung ausreichend war. Die bundesgesetzlich geregelten Vorschriften der Mietpreisbremse waren damit in der Vergangenheit in Bayern – wie auch in einigen anderen Bundesländern – meist nicht durchsetzbar; eine Berufung auf die Schutzvorschriften der Mietpreisbremse war für Mieter*innen mit unwägbaren Risiken verbunden.

Diese Unsicherheiten sollen nunmehr zumindest für Vermietungen, die ab dem 07.08.19 erfolgen, durch den Neuerlass der Mieterschutzverordnung beseitigt sein. Zu befürchten ist, dass Vermieter*innen bzw. deren Verbände auch die neue Mieterschutzverordnung angreifen werden.

Außerdem ist abzuwarten, ob die Mietpreisbremse vom Bundesgesetzgeber verlängert wird, da die Regelungen in Bayern nach bisheriger Gesetzeslage nur bis zum 31.07.2020 gelten würden.

Es bleibt abzuwarten, ob die Politik ihr Versprechen einhält, eine wirksame Mietpreisbremse einzuführen. Nach den jetzt endlich umgesetzten Neuregelungen in Bayern ist nunmehr erneut die Bundespolitik am Zug, für eine grundlegende Verbesserung der Regelungen zur Mietpreisbremse zu sorgen.