Mietpreisbremse gilt ab 1.August 2015 in Bayern

Die Mietpreisbremse in Bayern ist da, wie kann ich meine Ansprüche durchsetzen und überhöhte Mietforderungen „bremsen“?

Entgegen manchen Befürchtungen ist die Mietpreisbremse nun auch in Bayern zeitnah umgesetzt worden. Neben der lange erkämpften und seit 2014 gültigen Senkung der Kappungsgrenze in bestehenden Mietverhältnissen sollen nun in den in einer Verordnung festgelegten Gemeinden in Bayern, vor allem in der Landeshauptstadt München, aber auch in 143 anderen Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, überzogene Mietforderungen bei neu abgeschlossenen Mietverträgen eingebremst werden.
1. Grundsätzliches
Die Mietpreisbremse greift in Bayern für seit dem 01.08.2015 neu abgeschlossene Verträge über Mietwohnungen. Vom Grundsatz her klingt die gesetzliche Regelung recht einfach und vielversprechend. Die Miete bei einer Vermietung darf in den durch die Verordnung bestimmten Gebieten zu Beginn des Mietverhältnisses nur noch höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
2. Ausnahmen
Leider gibt es einige Ausnahmen, die wichtigsten sind folgende: Insgesamt von der Mietpreisbremse ausgenommen sind Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet wurden (bzw. werden), d.h. vor allem Neubauwohnungen und Vermietungen nach einer umfassenden Modernisierung. Die Bremse greift auch nicht ein, wenn der vorhergehende Mieter bereits eine überhöhte Miete zahlte, diese Miete kann grundsätzlich auch vom nächsten Mieter verlangt werden. Wurden in den letzten drei Jahren vor der Wiedervermietung Modernisierungen durchgeführt, darf die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um den Betrag einer entsprechenden Modernisierungsmieterhöhung überschritten werden.
3. Qualifizierte Rüge
Wer glaubt, überhöhte Eingangsmieten würden automatisch auf das zulässige Maß zurechtgestutzt, unterliegt leider einem Irrtum. Eine Überprüfung durch Behörden oder gar Sanktionen, z.B. Bußgelder für überhöhte Mieten, sieht das neue Gesetz leider nicht vor. Möchte der Mieter seine Ansprüche wahren, muss er aktiv vorgehen und gegenüber dem Vermieter nachweisbar eine Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 10 % mit einer entsprechenden Begründung in Textform rügen (sog. „qualifizierte Rüge“). In Gemeinden mit einem qualifizierten Mietspiegel wie z.B. in München ist die Erhebung einer solchen, qualifizierten Rüge wohl noch einigermaßen praktikabel durchführbar. Hier sollte es ausreichen, wenn der Mieter seine Rüge mit einer Überschreitung der mit dem Mietspiegel ordnungsgemäß berechneten, ortsüblichen Miete um mehr als 10 % begründet. Gibt es für eine Gemeinde jedoch keinen Mietspiegel, werden Mieter erhebliche Schwierigkeiten mit der qualifizierten Rüge haben. Erst ab dem Zeitpunkt, an dem nachweisbar eine qualifizierte Rüge erhoben wurde, besteht ein Anspruch auf Rückzahlung überhöhter Mieten und dies auch nur für die Mieten, die nach Zugang der Rüge beim Vermieter fällig geworden sind. In den meisten Fällen wird dies somit erst die Mieten für den Monat nach dem Zugang der Rüge betreffen. Schnelles Handeln ist daher nötig, um seine Rechte zu wahren. Erst nach einer Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete kann der Mieter beurteilen, ob eine Überschreitung im Sinne der Mietpreisbremse vorliegen könnte oder nicht und ggf. eine qualifizierte, ordnungsgemäß begründete Rüge erheben.  Vor einer gerichtlichen Klärung hat der betroffene Mieter wohl auch noch seinen gesetzlich geregelten Auskunftsanspruch, ob eine der gesetzlich vorgesehenen Ausnahmen vorliegt, dem Vermieter gegenüber aktiv geltend zu machen, um nicht erfolgversprechende Prozesse und die hierdurch drohende Kostenbelastung zu vermeiden.  Wie so oft ist die Beurteilung der Rechtslage und daran anschließende Durchsetzung von Ansprüchen des Mieters nicht einfach. Sind Sie der Auffassung, dass ihre Miete überhöht ist, können wir dementsprechend nur empfehlen, sich umgehend in einer unserer Beratungsstellen beraten und sodann bei der Formulierung der qualifizierten Rüge unterstützen zu lassen.
4. Soll ich eine überteuerte Wohnung anmieten?
Die Idee, ein Mieter könne vor Abschluss des Mietvertrags den Vermieter auf eine überhöhte Miete hinweisen und dadurch auf eine Senkung der Miete hinwirken ist schön, aber nach unserer Einschätzung praktisch nicht relevant. In Gebieten mit einem angespannten Wohnungsmarkt wird in solchen Fällen regelmäßig der nächste Mietinteressent „an die Reihe“ kommen. Für den Vermieter ist eine Überschreitung der zulässigen Miete auch relativ gefahrlos, denn Sanktionen oder gar Strafen sind im Gesetz nicht vorgesehen, allenfalls wird die Miete für die Zukunft auf das gerade noch zulässige Maß reduziert. Wer gezwungen ist, ein Mietverhältnis zu einem überhöhten Preis einzugehen und anschließend seine Rechte durchzusetzen, hat einen langen und voraussichtlich nicht einfachen Weg vor sich. Insbesondere kann der Mieter die Miete nicht einfach eigenmächtig auf das zulässige Maß reduzieren, sondern muss seine Ansprüche außergerichtlich geltend machen und ggf. eine gerichtliche Klärung herbeiführen. Von einer eigenmächtigen Kürzung der überhöhten Miete ist grundsätzlich abzuraten, da hierdurch das Risiko einer Kündigung und dementsprechendem Verlust der Wohnung droht.
5. Zusammenfassung und Ausblick
Positiv an der Mietpreisbremse ist, dass betroffenen Mietern ein weiteres Mittel zum Schutz vor überhöhten Mietforderungen an die Hand gegeben wurde. Nur wenn betroffene Mieter ihren Fall prüfen lassen, ihre Ansprüche richtig geltend machen und nötigenfalls auch gerichtlich durchsetzen, wird sich in Zukunft zeigen, ob die Regelungen zur Mietpreisbremse geglückt und handhabbar sind. In diesem Zusammenhang wird auch interessiert zu verfolgen sein, wie die Gerichte mit den derzeit noch ungeklärten Fragen umgehen werden.