Wie wohnt München-Bericht zur Wohnungssituation

Alle zwei Jahre veröffentlicht die Stadt München den Bericht zur Wohnungssituation in München. Aktuell liegt der 18. Bericht vor. Er umfasst die Jahre 2020/21 und zeigt die wichtigsten Entwicklungen am Wohnungs- und Immobilienmarkt in München.

Weiterhin richtet er den Blick aber auch auf Förderprogramme, also die Bemühungen der Stadt, was Wohnungsneubau und Erhalt von bezahlbarem Wohnraum betrifft.

Schon immer stehen diese Berichte im Zeichen des in München besonders angespannten Wohnungs- und Mietmarktes: sehr hohe Mieten und Kaufpreise bedingt durch eine stets viel höhere Nachfrage - vor allem nach bezahlbaren -Wohnraum gegenüber einem geringen Angebot.

Und die Situation ist heute leider nicht besser, sondern hat sich über die Jahre verschärft.

Was steht drin:

Der Bericht gibt einen Überblick anhand von Zahlen, Fakten und zahlreichen Grafiken sowie ausführlichen Erläuterungen zu allen relevanten Themen, die Wohnungssituation in München betreffend.

2021 lebten in München 1,56 Millionen Einwohner*innen in 854.000 Haushalten.

Nach Jahren des stetigen Wachstums gab es in den Jahren 2020/21 kaum Veränderung was die Einwohnerzahl betrifft. Diese Stagnation hat ihren Grund wohl in der Pandemie. Gleichzeitig stieg in diesem Zeitraum die Nachfrage nach Sozialwohnungen stark an (um 50 %), ebenfalls pandemiebedingt, da für viele, vor allem einkommensschwache Haushalte, die wirtschaftlichen Probleme in dieser Zeit stark zunahmen. Langfristig ist anzunehmen, dass die Einwohnerzahl in München weiter ansteigen wird.

75 % der Bevölkerung in München leben zur Miete. Und hierbei nimmt die Zahl der Ein-Personen-Haushalte weiter zu, sie liegt bei mittlerweile 55%. Der Anteil der über 75-Jährigen ist dabei sehr stark vertreten. Tendenz steigend. Mehr Single-Haushalte bedeuten, dass noch mehr Wohnungen benötigt werden, die es aber nicht gibt.

Die durchschnittliche Haushaltsgröße liegt in München bei 1,8 Personen. Viele müssen auf sehr engem Raum leben, andere haben überdurchschnittlich viel Wohnraum zur Verfügung. Z.B. nach dem Auszug der Kinder ist ein Umzug in eine kleinere Wohnung oft gewünscht, aber nicht möglich, da diese viel teurer wäre. Die durchschnittliche Wohnfläche pro Person in München lag im Betrachtungszeitraum bei 38 Quadratmetern (zum Vergleich: in Deutschland sind es fast 48 Quadratmeter).

Betrachtet wird in dem Bericht auch die Kaufkraft (=Konsumausgaben gegenüber dem Jahreseinkommen) der Münchner*innen und wie sich diese verteilt. In der Maxvorstadt und Altsatdt-Lehel leben die Menschen mit der höchsten Kaufkraft, am anderen Ende stehen die Messestadt Riem und die nördlichen Viertel am Hart und Freimann.

Spricht man über den Wohnungsmarkt in München, denkt man immer sofort an Mangel-Wohnungsmangel. Der Zuwachs an Wohnungen hinkt schon lange hinter dem Bedarf hinterher. Zwischen 2017 und 2021 wurden jährlich 7800 Wohnungen neu erstellt, zu wenig. Ein Blick in die Geschichte zeigt, warum u.a. heute dieser Wohnungsmangel besteht: zwischen 1950 und 1979 entstand die Hälfte des heutigen Wohnungsbestandes in München. In den folgenden 3 Jahrzehnten wurde immer weniger gebaut, auch weil das Thema in diesen Jahren politisch weniger beachtet wurde.

Übrigens sind zwischen 50 und 60 Prozent der Haushalte in München grundsätzlich förderfähig. Aber der Bedarf an geförderten Wohnungen übersteigt bei weitem das Angebot. Insgesamt gab es Ende 2021 ca. 87.000 Sozial- und Belegrechtswohnungen sowie nicht sozialgebundene, aber den städtischen Wohnbaugesellschaften gehörenden Wohnungen.

Problematisch ist natürlich auch, dass es im Stadtgebiet immer weniger bebaubare Flächen gibt.

Wie sieht es also aus mit der Baurechtschaffung – sprich Neuentwicklung von Flächen oder Aufstockungen, Anbauten oder Nutzungsänderungen im Bestand? 2020/21 ist da wenig passiert- aber es soll neue Beschlüsse für Baurecht geben in den nächsten Jahren: 4500 Einheiten pro Jahr ist das Ziel.

Was Baugenehmigungen betrifft, gab es in den Jahren 2020/21 Genehmigungen für über 20 000 Einheiten. Aber nicht alles wird gebaut, da die Kosten im Bausektor 2022 explodiert sind.

Die Wohnkosten sind ein weiterer Untersuchungsbestandteil des Berichtes: 2020/21 gibt es da eine erhebliche Steigerung: 10.700 Euro/pro Quadratmeter Wohnfläche gilt als Durchschnittswert (7,1 % Steigerung zu 2019). Vor allem die Bodenwerte stiegen enorm. München steht da weiterhin an der Spitze.

Und die Mieten stiegen ebenfalls unaufhörlich weiter: 21,62 Euro/Quadratmeter im Neubau, im Bestand bei Wiedervermietung 19,96 Euro und das betrifft mittlerweile eigentlich das ganze Stadtgebiet. Eine beängstigende Entwicklung.

Der Bericht zur Wohnungssituation dient als Grundlage für Entscheidungen in Politik und Verwaltung. U.a. reagiert die Stadt seit Jahren auf die beschriebenen Herausforderungen am Wohnungsmarkt mit der steten Fortschreibung des wohnungspolitischen Handlungsprogramms. Aktuell: „Wohnen in München VII“ (2023-2028). Inhalt: Ziele und Aktivitäten der städtischen Wohnungspolitik- für den Zeitraum stehen 2 Milliarden Euro an städtischen Finanzmitteln zur Verfügung.

Denn das Ziel heißt weiterhin: München soll für alle Bürger*innen lebenswert sein bzw. bleiben. uv

https://stadt.muenchen.de/infos/wohnungsmarktbeobachtung-muenchen.html